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      彩生活:擴張與提質并舉

      來源: 作者: 時間:2015-08-26【字號:

              2015年上半年,彩生活總營業收入達到了2.78億元,較2014年同期1.63億元增長了70.18%。核心凈利潤為1.15億元,同比增長56.6%。毛利潤為2.05億元,同比上升了90.35%。毛利率由2014年上半年的66.07%上升為73.9%。對比于房地產20%~35%的毛利率水平,彩生活有著明顯的優勢。
              從收入結構分析,其三大主營業務——物業管理服務、增值服務、工程服務的營收分別為1.49億元、0.44億元和0.85億元,占比則達到了54%、15%、31%。雖然增值服務的占比較小,但毛利率高達99%,發展潛力巨大,后期若能提升此部分占比,勢必能使得總營收有一個質的飛越。
              彩生活上市僅短短1年多,快速擴張帶來的規模優勢的不斷強化。截止2015年6月30日,其物業管理社區數量為1533個,建筑面積為2.42億m2;表現較為突出的當屬上海,其面積擴展已達1200萬m2,并且已與一些當地房企建立了穩固的合作關系,成功在異地形成高水準的第三方物業管理公司的形象。此外,顧問服務社區數量增長至167個,建筑面積為28萬m2;訂約管理及提供顧問服務的總建筑面積復合年增長率達到145.7%,現已成為全球最大社區服務運營商。
              其擴張方式主要分為兩類:一是內生式增長,做法是通過與已經覆蓋的社區業主簽訂3-5年新的物管協議,覆蓋到中國146個城市。二是外延式擴張,收購兼并其他管理狀況良好、地理集中、具一定規模效益并具備相應物業資質且無重大法律缺陷和障礙的物業公司。
              值得一提的是,其在項目篩選、升級和運營三個階段,彩生活均制定了嚴格的執行標準以確保達到預期的經營結果。具體來看,一是明確了收購標準,IRR ≥15%以降低收購風險;二是對項目進行硬件設備改造,包括攝像頭、道閘、社區門等;三是對于一線服務人員專業能力的培養和提升。
              從中不難發現,彩生活在前期的“跑馬圈地”過后,正在逐步將如何提供更優質的服務“搬上議程”,畢竟社區服務商最終的落腳點依舊是“服務”。彩生活的業務模式是通過高效的管理獲取住宅社區資源,并逐漸構建社區家庭服務的平臺以及相應的生態圈,為業主提供多種增值服務。具體而言,分為四步,第一步是傳統物管階段:通過內生式增長和外延式擴張獲取住宅社區資源;第二步是新型物管階段:住宅社區改造升級,促進成本下降和效率提升;第三步是平臺構建階段:在優質住宅社區服務基礎上,通過線上線下平臺構建為家庭提供增值服務;第四步是生態圈構建階段:通過線上平臺的E維修、E租房、E理財等內容將生活服務、房屋服務、金融服務、商品服務等服務模式聯通,最終完成生態圈的構建。
              其在推進過程中的亮點主要有以下三個:
              一是打造線上平臺影響力已經卓有成效。彩之云APP注冊用戶數量已由2014年中期的50萬上漲了3倍多,達到了156萬;活躍用戶數62萬,占比近40%。
              二是與垂直服務供應商合作帶來利潤多元化。目前其打造了E理財、E租房、E維修三大板塊,同時引入了與之相關的金融機構、中介機構和維修公司等進駐線上平臺。多元的垂直服務商為彩生活帶來了多樣的盈利途徑,一方面會得到平臺管理費用和少量的業務傭金,另一方面其也會要求企業贈送小額股份(5%)作為上線代價。
              三是彩生活住宅創新“房產+服務”的運營模式。針對二三線城市的過剩樓盤,開發商與彩生活成立合資公司,形成利益共同體;開發商會將部分購房款(即打算降價讓利的部分)存放于金融機構,金融機構針對該部分資金設計理財方案,理財收益屬于購房者,用于購買彩之云上各類商品服務,理財計劃到期后,本金將如數歸還開發商。本質上是開發商讓渡了這部分購房款在理財周期內的時間價值以促進銷售。

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